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一、政策背景

近年來，受國內經濟環境的影響以及房地產行業周期的下滑，房地產市場逐步低迷。自2018年中國人民銀行提出“三支箭”起，人民銀行會同有關部門從債券、信貸、股權三個融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。

2022年以來，中央多次釋放維穩信號，用以穩定房地產市場。2022年11月以來，中央政策“三支箭”相繼落地，在不足一個月的時間里，信貸、債券和股權三個領域的支持政策頻出，目的在于保障房地產供給側的穩定和安全，也為行業的健康發展提供重要保障。12月以來，地方層面的穩地產政策跟進落實，通過放松限價、限售、限貸、限購來為地產需求側松綁，涉及南京、武漢、廈門、南通、佛山、東莞、鄭州、重慶等多個城市。

二、房地產“三支箭”政策

（一）第一支箭：信貸

我國金融體系目前仍以間接金融為主導，銀行信貸是所有企業最重要的融資渠道之一。對房企而言，由于行業總體的杠桿率較高，且房地產的開發需要較長時間的資金回籠，因此房地產的信貸融資方面也需要重點關注。

2022年11月，房地產銷售與投資轉弱，地產支持力度加大。10月商品住宅銷售單月增速再度走弱。進入11月，30城商品房成交面積基本與10月持平，全國疫情對住宅銷售的影響持續。隨后政策開始密集出臺，對房地產行業的支持力度進一步加大。

為加強對于房地產行業的信貸支持，2022年11月21日，人民銀行、銀保監會召開全國性商業銀行信貸工作座談會，提出要“穩定房地產企業開發貸款投放”等要求。同時11月央行和銀保監會正式發布金融支持房地產行業“16條”新政，即《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包含16條內容，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域，進一步強調了金融機構對房地產企業的支持以及對金融機構的一些約束有所松綁，凸顯了金融監管部門保房地產主體的意愿。。自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來，本次政策力度最大、措施最為具體。一是金融政策支持對象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執行進一步優化。具體來看，從金融政策支持對象來看，涵蓋供給端（房地產企業和建筑企業）和需求端（居民）融資需求。其中，在供給端要求，穩定房地產開發貸款投放，“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”；金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險；保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。此外在需求端提到，支持個人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策的基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

（二）第二支箭：債券

2022年11月8日，為落實穩經濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

政策出臺后債項盡快落地有望形成較強的信號意義，因此首批獲得授信額度的房企有望在近期形成實物工作量，一方面增信發債在相對健康的房企與已出險房企之間建立防火墻，改善市場對于民營房企的預期；另一方面債項落地后形成的示范效應有望引導市場化機構改善對民營房企的風險偏好和融資氛圍，從而緩解民營房企信用收縮問題，促進民營房企融資恢復。同時，除示范作用外，“第二支箭”的推進確實會給一部分較難發債的房企帶來一定額度的債券發行落地，特別是在經過第一階段的非市場化創設發行后，進入聯合創設等相對市場化的階段，此前發債相對較為困難的部分腰部房企有望受益。

（三）第三支箭：股權

2022年11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問稱，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

股權融資松綁指的是允許房企上市融資，此前被暫停長達12年。股權融資的調整意味著資本市場可以為房地產企業提供并購融資的平臺，通過股權置換等方式，幫助瀕臨破產、希望推出的民營房地產企業進行并購重組，以此提高房地產市場的抗風險能力，推進房地產行業整合加速。此時出臺放松股權融資，解決的問題恰好是正好是第一、二支箭落地存在的難點。在地產下行的周期中，資產評估下滑的速度遠高于負債化解的速度，因此從負債率等評估指標來看，不僅很難下降，甚至還可能繼續抬升，資產負債結構的進一步惡化很不利于第一、二支箭信貸和債券的實施，即使融資渠道打開，實際落地可能也會比較困難。因此，第三支箭從權益入手，正好彌補了第一二支箭的難點，通過做相應的股權處置，降低負債后，更有助于解決一二支箭的落地。

三、房地產行業風險分析

當前來看，前期經營特點為“高杠桿、高周轉”的房企以及流動性壓力大的房企在短期行業極端沖擊下相繼暴露，同時流動性風險蔓延至混改房企，行業出清仍在繼續。2022年四季度以來融資端政策利好持續釋放，尚未出險民企融資功能或將逐漸恢復，短期流動性得以改善，但行業尚未走出下行周期，行業出清及下行背景下，民營房企風險已經大部分暴露；由于房地產企業資本密集特征，部分缺乏核心競爭力、經營低效的國有房地產企業限于地方政府救助能力有限無法獲得足夠資源，也將面臨被整合的風險。

從融資渠道方面看，盡管當前融資端“三箭齊發”，然而需求端的持續低迷或將抑制投資人對行業風險偏好的實質性改善，房企再融資能力修復的可持續性仍待觀察。

此外，從項目方面來看，項目收并購普遍面臨隱性債務、法律糾紛等潛在風險，目前市場參與主體對于收并購仍持謹慎態度，房企資產盤活和處置難度較大，普遍處置進度慢于預期。

四、銀行關注點

對于房地產行業而言，由于政策的利好程度較大，因此，對于該行業的支持程度相對之前可以進行一定程度的提高，同時銀行可以順應政策的發展，支持相對穩健且項目較好的房地產企業。例如項目竣工后可以產生較大的需求并獲得預期較為穩定的現金回流的房地產企業。同時，具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業復蘇。因此，建議優先關注經營程度較好，資金較穩定的央企及國企的房地產企業，以及在行業內知名度較高、獲地能力較強的龍頭企業。